Mieterhöhung nach Sanierung

[satan]

Heute möchte ich mich mal an die juristisch involvierten Leute unter euch wenden.

Folgende Situation:
Ab 2008 soll der Plattenbau inkl. der Wohnung meiner Mutter umfangreich saniert werden.
Nun hat sie durch die anstehende Mieterhöhung existenzielle Sorgen, die bei ihrer geringen Rente auch nicht von der Hand zu weisen sind. Von überall holt sie sich nun Zahlen von irgendwelchen Leuten ein, die alle irgendwas von irgendjemand gehört haben wollen. Ganz aktuell will sich wohl ein Nachbar bei dem Vermieter (Gebäudewirtschaft) erkundigt und in Erfahrung gebracht haben, dass der Mietpreis/m² um satte 5€ angehoben werden soll. Das heißt, der Mietpreis/m² beträgt nach der Sanierung 10,80€. Vielleicht bin ich etwas zu naiv das zu glauben, aber diese exorbitante Steigerung erscheint wohl jenseits von gut und böse. Ich hoffe, sie hat sich da nur verhört.

Kann mir vielleicht jemand Internetseiten oder aktuelle und auch für den Laien verständliche Lektüre empfehlen, die auch mit Paragraphen gespickt ist, in denen u. a. steht in welchem Umfang die Miete nach einer Sanierung angehoben werden darf, dass man dann in so einem Falle dem Vermieter gleich die Paragraphen um die Ohren haut.
Es ist zwar noch eine Weile hin, aber es kann ja nicht schaden, sich im Vorfeld mal zu erkundigen.

Vielen Dank.

satan

[Maddox]

Mit Internetseiten kann ich diesbezüglich leider nicht helfen, nur soviel vorweg: So konkret wirst du das in keinem §§ finden, da das dort nur idR in allgemeinen jur. Formulierungen gehalten wird und keine Einzelfälle geregelt sind. Diese wurden oder eben noch nicht durch die Rechtsprechung entschieden, d.h., du müsstest dann nach ähnlich gelagerten Fällen in der Rechtsprechung Ausschau halten.

Generell kann ich dir noch sagen, dass die Gerichte grds. mieterfreundlich (geworden) sind, was aber nichts zu heißen mag.

[nerös]

Heute möchte ich mich mal an die juristisch involvierten Leute unter euch wenden.

Folgende Situation:
Ab 2008 soll der Plattenbau inkl. der Wohnung meiner Mutter umfangreich saniert werden.
Nun hat sie durch die anstehende Mieterhöhung existenzielle Sorgen, die bei ihrer geringen Rente auch nicht von der Hand zu weisen sind. Von überall holt sie sich nun Zahlen von irgendwelchen Leuten ein, die alle irgendwas von irgendjemand gehört haben wollen. Ganz aktuell will sich wohl ein Nachbar bei dem Vermieter (Gebäudewirtschaft) erkundigt und in Erfahrung gebracht haben, dass der Mietpreis/m² um satte 5€ angehoben werden soll. Das heißt, der Mietpreis/m² beträgt nach der Sanierung 10,80€. Vielleicht bin ich etwas zu naiv das zu glauben, aber diese exorbitante Steigerung erscheint wohl jenseits von gut und böse. Ich hoffe, sie hat sich da nur verhört.

Kann mir vielleicht jemand Internetseiten oder aktuelle und auch für den Laien verständliche Lektüre empfehlen, die auch mit Paragraphen gespickt ist, in denen u. a. steht in welchem Umfang die Miete nach einer Sanierung angehoben werden darf, dass man dann in so einem Falle dem Vermieter gleich die Paragraphen um die Ohren haut.
Es ist zwar noch eine Weile hin, aber es kann ja nicht schaden, sich im Vorfeld mal zu erkundigen.

Vielen Dank.

satan

Hallo,

ich als Immobilienfachwirt kann dir da vielleicht helfen. Grundsätzlich gilt erst einmal, dass die Miete nach der Modernisierung nicht mehr als 20 % über dem Oberwert des örtlichen Mietspiegels liegen darf. Ansonsten fällt das ganze unter Wucher und ist laut § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verboten.

Wichtig ist auch, dass die Modernisierung mindestens 3 Monate vorher angekündigt wird. Hier muss auch schon die zu erwartende Mieterhöhung aufgeschlüsselt werden.

Des Weiteren darf der Vermieter maximal 11 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Alle Kosten müssen exakt aufgeschlüsselt werden und Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden.

Ich empfehle dir die Lektüre des BGB §§ 559, 559 a und 559 b. Ferner empfehle ich den Gang zum örtlichen Mieterverein.

Eine Mieterhöhung um mehr als 5 € pro qm halte ich für unrealistisch und nicht durchsetzbar.

[satan]

Danke euch erst einmal. Ist ja schon mal ein Anfang wonach man ausschau halten kann.
Über die 11% der angewendeten Modernisierungskosten bin ich auch gestoßen. Ja die 5€ mehr halte ich auch eher für unwahrscheinlich.
Die Sache mit dem Mietspiegel ist eher undurchsichtig. Soweit ich erfahren habe, existiert in unserem Kreis kein Mietspiegel, wonach man sich richten könnten. Das kann ich aber nicht bestätigen und muss mich daher noch einmal schlau machen.
Muss es denn einen Mietspiegel geben, oder ist das eher eine Sache, den der Kreis oder die Stadt veröffentlichen kann oder auch nicht?
Und noch eine dumme Frage: Wie wird der Quadratmeterpreis berechnet und angegeben? Inklusive der Betriebskosten, oder ohne?
Danke

satan

[nerös]

Danke euch erst einmal. Ist ja schon mal ein Anfang wonach man ausschau halten kann.
Über die 11% der angewendeten Modernisierungskosten bin ich auch gestoßen. Ja die 5€ mehr halte ich auch eher für unwahrscheinlich.
Die Sache mit dem Mietspiegel ist eher undurchsichtig. Soweit ich erfahren habe, existiert in unserem Kreis kein Mietspiegel, wonach man sich richten könnten. Das kann ich aber nicht bestätigen und muss mich daher noch einmal schlau machen.
Muss es denn einen Mietspiegel geben, oder ist das eher eine Sache, den der Kreis oder die Stadt veröffentlichen kann oder auch nicht?
Und noch eine dumme Frage: Wie wird der Quadratmeterpreis berechnet und angegeben? Inklusive der Betriebskosten, oder ohne?
Danke

satan

Der Quadratmeterpreis bezieht sich eigentlich immer auf die Nettokaltmiete, das heißt ohne Betriebskosten. Auch bei der Modernisierungsabrechnung müssen die Betriebskosten getrennt ausgewiesen werden.

Ein Mietspiegel ist nicht zwingend vorgeschrieben. Doch wenn einer existiert, muss man bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) immer darauf hinweisen.

Sollte in eurer Stadt kein Mietspiegel existieren, kann man auch einen aus einer benachbarten (vergleichbaren) Stadt zu Rate ziehen.

[satan]

Dann würde meine Berechnung von 5,80€/m² auch hinfällig. Da ist die Bruttomiete eingeflossen. Insofern könnte der Mietpreis "AUF" 5€ ansteigen, und so würde es wieder realistisch werden.
Nochmals vielen Dank.

satan